BGH: Eingetragene Vormerkung sichert keinen Rückzahlungsanspruch des Käufers bei Rücktritt vom Kaufvertrag vor Insolvenzeröffnung und Geltendmachung des Grundbuchberichtigungs-anspruchs durch Insolvenzverwalter
BGH, Urteil vom 22.01.2009 – IX ZR 66/07 (OLG Hamburg)
InsO § 55 I Nr. 2, § 103; BGB §§ 346, 883
I. Leitsatz des Verfassers
Der Insolvenzverwalter kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Käufer eines Grundstücks die Bewilligung der Löschung einer Vormerkung verlangen, wenn dieser nach Zahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten ist und anschließend über das Vermögen des Verkäufers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Kaufpreises aus der Insolvenzmasse besteht nicht.
II. Sachverhalt
Die Schuldnerin verkaufte ein Grundstück an die Beklagten und sicherte zu, das Grundstück frei von Belastungen in Abteilungen II und III zu übertragen. Zugunsten der Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten zahlten den vereinbarten Kaufpreis von 165.000 Euro. Aufgrund der abredewidrigen Grundstücksbelastungen traten die Beklagten vom Kaufvertrag zurück. Anschließend verkaufte die Schuldnerin das Grundstück an einen Dritten. Zu einem Vollzug dieses Kaufvertrags kam es infolge der zwischenzeitlichen Insolvenzeröffnung nicht mehr. Der Insolvenzverwalter verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Abgabe der Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung von 165.000 Euro seitens der Insolvenzmasse. Die Berufung des Klägers blieb ohne Erfolg. Der BGH hat die Revision zugelassen und die Beklagten uneingeschränkt verurteilt.
III. Rechtliche Wertung
Der BGH stellt fest, dass gegen den Anspruch des Klägers auf Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB ein im Hinblick auf die Kaufpreiszahlung aus § 273 BGB hergeleitetes Zurückbehaltungsrecht nicht insolvenzfest ist. Offengelassen hat der BGH, ob § 103 InsO auf die Geltendmachung von Ansprüchen bei Rückabwicklung eines gegenseitigen Vertrags überhaupt anwendbar ist, da im vorliegenden Fall die Voraussetzungen der Anwendung des § 103 InsO mangels einer Leistungserbringung seitens der Schuldnerin an die Beklagte nicht vorlägen. Selbst bei einem vertraglichen Rückabwicklungsverhältnis sei – so der BGH – ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nicht geeignet, den Grundbuchberichtigungsanspruch zu beschränken. Der BGH folgt damit seiner Rechtsprechung für den Fall einer Vormerkung auf der Grundlage eines formnichtigen Kaufvertrages, bei der er ebenfalls den uneingeschränkten Grundbuchberichtigungsanspruch angenommen hat (BGHZ 150, 138, 148).
Der BGH stützt seine Entscheidung darauf, dass der Insolvenzverwalter nicht eine von der Schuldnerin im Rahmen des Grundstückskaufvertrags erbrachte, im Vermögen der Beklagten dauerhaft einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert verkörpernde Leistung zurückverlangt, sondern lediglich die Konsequenzen aus der Rechtslage zieht, dass infolge des Rücktritts der Eigentumsübertragungsanspruch und damit die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsmittel entfallen ist. Der BGH spricht der Vormerkung selbst bei Bestehen des Erwerbsanspruchs für sich genommen keinen wirtschaftlichen Wert zu. Die Belastung des Vermögens des Verkäufers entstehe vielmehr in der Übernahme der Auflassungsverpflichtung. Mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag sei die bewilligte Vormerkung erloschen. Mit Untergang des Auflassungsanspruchs werde das Grundbuch aufgrund der Akzessorität der Vormerkung unrichtig. Die nichtige Vormerkung habe keine dingliche Wirkung. Aus dem Fortbestand der Eintragung könne die Beklagte auch gegenüber dem Dritterwerber weder außerhalb noch innerhalb des Insolvenzverfahrens Rechte herleiten.
Der BGH stellt klar, dass der Grundbuchberichtigungsanspruch mit dem Kaufpreisrückzahlungsverlangen nicht in einem Synallagma stehe, da die sichernde Funktion der Vormerkung gerade nur dann entfaltet werde, wenn sie vor Zahlung des Kaufpreises seitens des Käufers eingetragen werde. Ihr Bestand sei daher von der Erfüllung des Kaufpreisanspruchs gänzlich unabhängig. Eine synallagmatische Verbindung bestehe lediglich zwischen dem Anspruch auf Kaufpreiszahlung und dem auf Eigentumsübertragung. Letzterer sei als Folge des Rücktritts entfallen.
Ein Masseverbindlichkeitencharakter der Rückzahlungsverpflichtung folgt auch nicht aus § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Ebenso lehnt der BGH Überlegungen zur Anwendung des Surrogationsgedankens und des Grundsatzes von Treu und Glauben ab.
IV. Praxishinweis
Im vorliegenden Fall war der Insolvenzeröffnung ein Rücktritt vom Vertrag seitens der beklagten Käufer vorausgegangen. Die Entscheidung dürfte, der Argumentation des BGH folgend, jedoch auf den Fall des wirksamen Rücktritts seitens der Schuldnerin vor Insolvenzeröffnung, übertragbar sein. Einzig in der Auseinandersetzung um die Anwendbarkeit des Grundsatzes von Treu und Glauben bezieht der BGH den Umstand mit ein, dass der Rücktritt von Seiten der Käufer erfolgt war, nach dem Motto „selbst schuld“. Da der BGH die Nichtanwendbarkeit des § 242 BGB jedoch auch aus anderen Erwägungen ablehnt, dürfte das Ergebnis dieser Entscheidung übertragbar sein.
Dr. Oliver Liersch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht
BGH, Urteil vom 22.01.2009 – IX ZR 66/07 (OLG Hamburg)
InsO § 55 I Nr. 2, § 103; BGB §§ 346, 883
I. Leitsatz des Verfassers
Der Insolvenzverwalter kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Käufer eines Grundstücks die Bewilligung der Löschung einer Vormerkung verlangen, wenn dieser nach Zahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten ist und anschließend über das Vermögen des Verkäufers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Kaufpreises aus der Insolvenzmasse besteht nicht.
II. Sachverhalt
Die Schuldnerin verkaufte ein Grundstück an die Beklagten und sicherte zu, das Grundstück frei von Belastungen in Abteilungen II und III zu übertragen. Zugunsten der Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten zahlten den vereinbarten Kaufpreis von 165.000 Euro. Aufgrund der abredewidrigen Grundstücksbelastungen traten die Beklagten vom Kaufvertrag zurück. Anschließend verkaufte die Schuldnerin das Grundstück an einen Dritten. Zu einem Vollzug dieses Kaufvertrags kam es infolge der zwischenzeitlichen Insolvenzeröffnung nicht mehr. Der Insolvenzverwalter verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Abgabe der Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung von 165.000 Euro seitens der Insolvenzmasse. Die Berufung des Klägers blieb ohne Erfolg. Der BGH hat die Revision zugelassen und die Beklagten uneingeschränkt verurteilt.
III. Rechtliche Wertung
Der BGH stellt fest, dass gegen den Anspruch des Klägers auf Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB ein im Hinblick auf die Kaufpreiszahlung aus § 273 BGB hergeleitetes Zurückbehaltungsrecht nicht insolvenzfest ist. Offengelassen hat der BGH, ob § 103 InsO auf die Geltendmachung von Ansprüchen bei Rückabwicklung eines gegenseitigen Vertrags überhaupt anwendbar ist, da im vorliegenden Fall die Voraussetzungen der Anwendung des § 103 InsO mangels einer Leistungserbringung seitens der Schuldnerin an die Beklagte nicht vorlägen. Selbst bei einem vertraglichen Rückabwicklungsverhältnis sei – so der BGH – ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nicht geeignet, den Grundbuchberichtigungsanspruch zu beschränken. Der BGH folgt damit seiner Rechtsprechung für den Fall einer Vormerkung auf der Grundlage eines formnichtigen Kaufvertrages, bei der er ebenfalls den uneingeschränkten Grundbuchberichtigungsanspruch angenommen hat (BGHZ 150, 138, 148).
Der BGH stützt seine Entscheidung darauf, dass der Insolvenzverwalter nicht eine von der Schuldnerin im Rahmen des Grundstückskaufvertrags erbrachte, im Vermögen der Beklagten dauerhaft einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert verkörpernde Leistung zurückverlangt, sondern lediglich die Konsequenzen aus der Rechtslage zieht, dass infolge des Rücktritts der Eigentumsübertragungsanspruch und damit die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsmittel entfallen ist. Der BGH spricht der Vormerkung selbst bei Bestehen des Erwerbsanspruchs für sich genommen keinen wirtschaftlichen Wert zu. Die Belastung des Vermögens des Verkäufers entstehe vielmehr in der Übernahme der Auflassungsverpflichtung. Mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag sei die bewilligte Vormerkung erloschen. Mit Untergang des Auflassungsanspruchs werde das Grundbuch aufgrund der Akzessorität der Vormerkung unrichtig. Die nichtige Vormerkung habe keine dingliche Wirkung. Aus dem Fortbestand der Eintragung könne die Beklagte auch gegenüber dem Dritterwerber weder außerhalb noch innerhalb des Insolvenzverfahrens Rechte herleiten.
Der BGH stellt klar, dass der Grundbuchberichtigungsanspruch mit dem Kaufpreisrückzahlungsverlangen nicht in einem Synallagma stehe, da die sichernde Funktion der Vormerkung gerade nur dann entfaltet werde, wenn sie vor Zahlung des Kaufpreises seitens des Käufers eingetragen werde. Ihr Bestand sei daher von der Erfüllung des Kaufpreisanspruchs gänzlich unabhängig. Eine synallagmatische Verbindung bestehe lediglich zwischen dem Anspruch auf Kaufpreiszahlung und dem auf Eigentumsübertragung. Letzterer sei als Folge des Rücktritts entfallen.
Ein Masseverbindlichkeitencharakter der Rückzahlungsverpflichtung folgt auch nicht aus § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Ebenso lehnt der BGH Überlegungen zur Anwendung des Surrogationsgedankens und des Grundsatzes von Treu und Glauben ab.
IV. Praxishinweis
Im vorliegenden Fall war der Insolvenzeröffnung ein Rücktritt vom Vertrag seitens der beklagten Käufer vorausgegangen. Die Entscheidung dürfte, der Argumentation des BGH folgend, jedoch auf den Fall des wirksamen Rücktritts seitens der Schuldnerin vor Insolvenzeröffnung, übertragbar sein. Einzig in der Auseinandersetzung um die Anwendbarkeit des Grundsatzes von Treu und Glauben bezieht der BGH den Umstand mit ein, dass der Rücktritt von Seiten der Käufer erfolgt war, nach dem Motto „selbst schuld“. Da der BGH die Nichtanwendbarkeit des § 242 BGB jedoch auch aus anderen Erwägungen ablehnt, dürfte das Ergebnis dieser Entscheidung übertragbar sein.
Dr. Oliver Liersch, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht